shutterstock.com

Pronájem bytu není tak jednoduchým způsobem přivýdělku, jak by se mohlo na první pohled zdát. Přináší řadu rizik, se kterými je dobré počítat. Ne vždy se při výběru podnájemníků podaří odhadnout jejich charakter podle prvního dojmu a potom následují mnohé nepříjemnosti. Nejčastějším problémem bývá neplacení nájemného. Jak v takovém případě postupovat?

Nový občanský zákoník potěší pronajímatele

Řešení situace s neplatícími nájemníky je velmi nepříjemné a zdlouhavé. V tomto směru však majitele nemovitostí potěší nový občanský zákoník, které vešel v platnost od 1. ledna 2014. Ještě do konce minulého roku musel majitel nemovitosti neplatícímu nájemníkovi (jehož dluh přesáhl 3 měsíční platby) dát výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou a navíc zajistit až po dobu 6 měsíců dočasné ubytování či uschování zařízení bytu. Pokud však nájemník do 60-ti dnů od obdržení výpovědi nájmu podal žalobu k soudu na určení neplatnosti výpovědi, nebyl nájemník povinen byt opustit a tak se ještě více prodlužovalo období, po něž neplatící nájemník mohl dále užívat byt a opustit ho musel až po pravomocném ukončení soudního řízení.

Od ledna 2014 jsou majitelé nemovitostí lépe chráněni a za hrubé porušení nájemní smlouvy mohou vypovědět nájem bez výpovědní lhůty. Nájemník je povinen se vystěhovat z bytu do jednoho měsíce, odpadá i povinnost zajištění provizorního ubytování. Nájemník má opět právo do dvou měsíců od doručení výpovědi podat návrh soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi, ovšem to již není překážkou k vystěhování nájemníka z bytu. Tyto změny v občanském zákoníku se vztahují i na nájemní smlouvy uzavřené před lednem 2014.

Dobře formulovaná nájemní smlouva vám poskytuje velkou výhodu v případě problémů, proto se vyplatí ji konzultovat s právníkem.

Výpověď z bytu

Za hrubé porušení nájemní smlouvy lze z hlediska plateb považovat situaci, kdy nájemník dluží částku dosahující minimálně do výše nákladů na služby a nájem za tři měsíce. V praxi to nemusí vždy znamenat, že nájemník neplatí přesně tři měsíce, právo dát nájemníkovi výpověď z bytu nastává ve chvíli, kdy nájemník dluží částku odpovídající trojnásobku smluvených měsíčních plateb a dlužnou částku neuhradil ani přes výzvy majitele bytu. Tyto výzvy je vhodné posílat písemně a doporučeně do vlastních rukou, abyste u případného soudu měli v ruce potřebné důkazy.

Výpověď z bytu by měla obsahovat nejen důvod výpovědi, v tomto konkrétním případě tedy neplacení nájemného, ale také přesnou výši dlužné částky a specifikaci, z čeho se tato částka skládá. Souhrnná částka uvedená ve výpovědi by tedy měla dosahovat minimálně trojnásobku měsíčních plateb uvedených v nájemní smlouvě.

Vymáhání nájemného

Vymáhání  nájemného není jednoduché a může se táhnout řadu měsíců. Nejlepší je při pronájmu nemovitosti sáhnout alespoň k základnímu preventivnímu opatření, jímž je složení kauce, ze které můžete uhradit nejen vzniklé škody na nemovitosti způsobené nájemníkem, ale také ji využít k uhrazení ušlého nájemného. Běžně se pohybuje ve výši jednoho měsíčního nájmu.

Kauce tak málokdy pokryje celou dlužnou částku. Pokud se chcete vyhnout soudním sporům, existuje tu možnost využít služeb inkasních agentur, které vám profesionálně pomohou s vymáháním pohledávek za nájemné, ale také s právním poradenstvím i prevencí vzniku podobných situací. Úspěšnost vymáhání nájemného dosahuje zhruba 80 %. Řada agentur nabízí vymáhání nájemného bez poplatků předem a inkasují poplatek až po úspěšném vymožení dlužné částky.